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    金坛城南厂区拆迁计划

    时间:2016-09-08来源:写论文网 本文已影响

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    篇一:金坛市房地产开发中存在的问题与对策

    金坛市房地产开发中存在的问题与对策

    ------以老政府地块征地拆迁为例谈“和谐拆迁”

    论文摘要:

    房地产开发是城市建设的热点问题,是城市经济体的重要组成部分之一,是城市经济GDP增长的重要支柱之一。征地拆迁是城市房地产开发的前奏,是城市建设的难点问题。本文通过对征地拆迁利益关系的现状分析,详细分析利益关系主体、安置方式、安置结果,找出政府与拆迁户争夺利益的原因,提出征地拆迁利益合理性分配的方案;通过对保障性住房的理解,分析住宅房屋拆迁的保障性条件政策的现状及原因;通过对住改非房屋的理解,分析目前住改非房屋的利弊。结合实例提出可借鉴之处、可行性方案和探讨性的意见结论是:拆迁利益合理性分配重在让利于民,住宅房屋拆迁重在保护弱势群体,住改非房屋拆迁重在还原房屋的使用功能。积极倡导“和谐拆迁”。

    关键词:征地、拆迁、政策、利益、住改非

    目录

    1、征地拆迁利益的合理性分配分析..........................................................1

    1.1、征地拆迁利益关系的现状...........................................1

    1.1.1、征地拆迁的利益关系主体......................................1

    1.1.2、征地拆迁的安置方式..........................................2

    1.1.3、征地拆迁的安置结果..........................................2

    1.2、政府与拆迁户争夺利益的原因分析...................................2

    2.1.1、政府制定拆迁政策的合理性存在分歧............................2

    2.1.2、政府执行政策的公正性存在分歧................................3

    2.1.3、拆迁户理解政策的程度存在分歧................................3

    1.3、征地拆迁利益的合理性分配的方案...................................3

    1.4、实例分析.........................................................4

    2、住宅房屋拆迁的保障性条件分析.........................................................4

    2.1、住宅房屋拆迁的保障性条件政策的现状及分析.........................4

    2.1.1、 住宅房屋拆迁的保障性条件政策的现状.........................4

    2.1.2、 住宅房屋拆迁的保障性条件政策的分析.........................5

    2.2、住宅房屋拆迁的保障性条件.........................................5

    2.3、实例分析.........................................................5

    3、住改非房屋拆迁的争议性问题分析.....................................................5

    3.1、住改非房屋拆迁管理的争议性问题...................................6

    3.2、住改非房屋拆迁争议性问题讨论.....................................6

    3.3、实例分析.........................................................6

    4、结论.........................................................................................................7 5、附参考文献................................................................................................7

    金坛市房地产开发中存在的问题与对策

    ---以老政府地块征地拆迁为例谈“和谐拆迁”

    安得广厦千万间,大庇天下寒土俱欢颜。

    生在新中国,长在红旗上,唱着“春天的故事”,憧憬着“今天是个好日子”。 在古今美好的诗词中,开始今天的话题,谈谈“金坛市房地产开发中存在的问题与对策”。

    房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上,按照城市规划要求进行基础设施、房屋建设的行为。因此,取得国有土地使用权是房地产开发的前提,而房地产开发也并非仅限于房屋建设或者商品房屋的开发,而是包括土地开发和房屋开发在内的开发经营活动。简而言之,房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。

    房地产开发涉及的范围非常广泛,本文就其中的一个方面——征地拆迁,谈谈个人的想法,不到之处,请指导老师批评指正。

    房地产开发是城市建设的热点问题,是城市经济体的重要组成部分之一,是城市经济GDP增长的重要支柱之一。随之而来的,征地拆迁是城市房地产开发的前奏。我国《宪法》明确规定:公民的合法私有财产不受侵犯,但国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。随着我国经济社会的迅速发展和城镇化的深入推进,征地拆迁、旧城改造等问题日益增多。如何科学实施拆迁,最大限度地减少社会矛盾,实现经济发展和民生改善同步,促进社会和谐稳定,是摆在各级党委和政府面前的一个重要课题。结合近三十年来城市房屋拆迁实践,中国的老百姓对拆迁既充满幻想,又几度惆怅,近几年甚至出现了难以想象的拆迁对抗。“拆迁难,难拆迁”已成为聚集社会普遍关注的热门话题,征地拆迁工作好比一座桥梁,一头事关经济发展,一头系着群众利益。如何既依法征地,不误国计民生,又最大限度地实现和保障群众利益?如何剖解征地拆迁难的问题已成为各级政府关心的头等大事,痛定思痛、积极面对、充分论证、积极可行方才是出路。

    1、征地拆迁利益的合理性分配分析

    1.1、征地拆迁利益关系的现状

    1.1.1、征地拆迁的利益关系主体

    在我国征地拆迁实践中,征地拆迁的利益关系主体主要有两种形式:一是以开发商主导的拆迁,存在开发商和拆迁户的利益关系;二是以政府主导的拆迁,存在政府和拆迁户的利益关系。

    近年来随着相关制度的出台,例如南京市市政府2008年出台《关于进一步加强市级土地出让收支管理》的通知中,政府部门提出为了“控制成本支出,提高土地出让收益”,今后将“坚持净地挂牌上市,除特殊情况外,一律不得毛地出让”(所谓“毛地”,就是指拟出让地块上仍有部分待拆迁的民居以及厂房设备等建筑,拆迁的方式将由开发商或是指定的机构负责。而“净地”则指的是出让地块已经拆迁平整,开发商拿地后可以直接进场打桩开建。),因此以开发商主导的拆迁已经是非主流形式,而以政府主导的拆迁成为当前的主要形式。本文要论述的主要是后一种形式。

    以金坛市老政府周边地块(以下简称老政府地块)征地拆迁为例,该地块征地拆迁就是以政府为主导。该项目的拆迁人为金坛市城市建设开发总公司,其就是政府指定的机构。

    1.1.2、征地拆迁的安置方式

    在我国征地拆迁实践中,征地拆迁的安置方式主要有两种形式:一是货币补偿,二是房屋产权调换。

    《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条规定:被征收人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。货币补偿主要适用于经济较发达地区,拆迁户购置新房的选择余地较大;房屋产权调换主要适用于经济欠发达地区,拆迁户购置新房比较便捷。目前在金坛市拆迁安置中,采用两者相结合的形式,留给拆迁户更大的选择余地。

    以老政府地块为例,本地块拆迁补偿采取房屋产权调换为主、货币补偿为辅两种方式。其中房屋产权调换的房源以就地新建高层住宅安置为主,异地安置为辅。相关数据显示,选择货币补偿的占30%,选择房屋产权调换的占70%,由此带来安置房源的提供将是征地拆迁中需要考虑的一个问题。老政府地块属于中心城区,在安置房房源的选择上相当谨慎,提供了三处备选房源:一是0Km安置,二是1Km安置,三是2Km安置,区位不同价格不同,供拆迁户选择余地相对较大,实际操作中选择0Km安置的占60%,选择1Km安置的占30%,选择2Km安置的占10%,证明该方案是切实可行的。

    1.1.3、征地拆迁的安置结果

    在我国征地拆迁实践中,征地拆迁的安置结果主要有两种形式:一是主动拆迁,二是被动拆迁。在相关制度、规定的约束下,政府与拆迁户通过达成一致,拆迁户主动拆迁。同时由于诸多因素,政府与拆迁户无法达成一致,政府需要司法强拆(目前已取消行政强拆)。

    《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十八条规定:被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼,在补偿决定规定的期限内又不搬迁的,由作出

    金坛城南厂区拆迁计划

    房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行,拆迁户被动拆迁。

    以老政府地块为例,相关数据显示,拆迁户选择主动拆迁的占95%,而选择被动拆迁的占5%,由此带来,程序合法性是征地拆迁中需要重视的一个问题。本地块在拆迁前期,政策制定政策、相关部门论证时就请法律人士介入,上岗培训时着重解释程序合法性的具体操作;在拆迁中期,遵循拆迁手册规定,严格执行程序,同时做好取证工作;在拆迁后期,由司法部门介入,进入正常司法程序,真正做到“有法可依,有法必依,违法必究”。

    1.2、政府与拆迁户争夺利益的原因分析

    房地产是城市经济GDP增长的重要支柱之一,其中土地出让金占地方财政收入的比例比较高,成为财政收入的重要来源。以金坛市为例,土地出让金占地方财政收入的比例约30%,在有的时段,甚至更高。因此从政府的角度出发,“花小钱办大事”,尽可能地压缩征地拆迁的费用,提高土地出让的费用,这是一种正常的城市经营策略,无可非议。相反,从拆迁户的角度出发,争取最大化的拆迁利益,也无可非议。尽管两者都无可非议,但结果必然造成利益的争夺。利益的强烈碰撞,也就成为困扰政府和拆迁户的最大难题。政府要降,拆迁户要提,何去何从······

    1.2.1、政府制定拆迁政策的合理性存在分歧

    政府制定拆迁政策的合理性存在分歧:尽管国家、省、市都出台了相关的管理规定,但在具体地块拆迁时,机械套用相关政策,不利于具体操作。如实行货币补偿的,补偿标准差异明显。有时参照城市房屋拆迁评估价(“市价”)进行补偿,补偿标准高;有时按地方政府制定的拆迁政策执行,补偿标准低,被拆迁人权益无法得到保障;各处安置房价、安置面积不同,实行产权调换的,具体标准也五花八门。

    由于不同地块有不同的特点:区域位置、使用功能、土地性质、房权人属性、建筑面积等诸多问题,因此我个人认为,针对不同的地块出台相应的拆迁政策,是有效的化解矛盾的一种重要手段。目前,金坛市遵循“一事一议”的原则,从政策的制定上保证拆迁的合理性。

    1.2.2、政府执行政策的公正性存在分歧

    政府执行政策的公正性存在分歧:尽管已制定相应的拆迁政策,但在具体的实施过程中,由于时间进度、拆迁难易等诸多因素,在执行政策方面也存在不公正性的问题。例如基本政策不公开、补助标准不公开、房源情况不公开、申购程序不公开、工作流程不公开与评估不公开等,采取明补或暗补等手段,催促拆迁,给人造成一种“早走要吃亏,后走得实惠”的观望心态。因此,如何保证政策执行的公正力就成为政府考虑的问题。

    《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三条规定:房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。

    以老政府地块为例:政府明确“政策公开,房源公开,结果公开”三公开原则,从政策上明确被拆迁房屋建筑面积的确定,被拆迁房屋建用途认定,房屋拆迁评估,拆迁补偿安置方式,拆迁补助方式,搬迁奖励办法等;从房源上明确安置房的地点,价格,选房顺序;从结果上多方公示,有效保证先行拆迁户的利益,做到“先走得实惠,后走要吃亏”,直至司法强拆。

    1.2.3、拆迁户理解政策的程度存在分歧

    拆迁户理解政策的程度存在分歧:尽管已制定了相应的拆迁政策,但在具体的实施过程中,由于拆迁户对政策理解的程度不同,必然造成分歧,这就需要政府做大量的解释工作。

    《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条规定:房屋征收部门拟定征收补偿方案,报市、县级人民政府。市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布,征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。第十一条规定:市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。因旧城区改建需要征收房屋,多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的,市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会,并根据听证会情况修改方案。

    以老政府地块为例:政府从各管理部门抽调68名精干人员,集中培训后方可上岗,同时从业务科室抽调专业人员,突击上门做好解释工作,保证100%的拆迁户理解政策,消除分歧。本地块就保障群众的知情权;通过政策咨询会集中解答、入户动员、逐家逐户发放公开信等方式,阐明政策、解疑释惑;始终做到执行政策前后一致、同等情况对待一致、承诺与兑现一致,消除群众的疑虑;加大反腐倡廉力度,对拆迁工作人员进行廉政教育培训,要求人人签订廉政承诺书,并在拆迁现场设立举报箱;加大监督力度,邀请人大代表、政协委员、社区工作者、群众代表现场参与监督,将搬迁顺序、搬迁进度、选房结果等情况第一时间公示。上述做法,在本地块拆迁中起到了良好的效果。

    1.3、征地拆迁利益的合理性分配的方案

    “蛋糕始终就一块,分给你多了,分给别人就少了”,如何分匀蛋糕,困扰着拆迁利益的分配。就金坛市目前的住宅用地挂牌出让价约200万/亩,即平均地价3000元/平方米,按容积率2.0计,转换成楼层基价1500元/平方米;房屋建安成本加规费,摊成建筑面积约为2000元/平方米,金坛目前的房屋销售价约为4000元/平方米。由此可见,拆迁收益率约占50%。这部分收益如何在政府与拆迁户之间分配?

    《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:

    (1)被征收房屋价值的补偿;

    (2)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;

    (3)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

    市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法,对被征收人给予补助和奖励。

    就我个人的观点,让利于民。

    1.4、实例分析

    篇二:金坛公司应急预案

    应急预案编号:JTSRJYQYXGSHBYA-012

    应急预案版本号:2013第1版

    金坛市**有限公司

    突发环境事件应急预案

    金坛市****有限公司

    2013年8月5日

    金坛市***有限公司

    突发环境事件应急预案

    批 准:

    审 核:

    撰 写:

    编制单位:江苏常环环境科技有限公司

    目 录

    1 总则 .................................................. 1

    1.1 编制目的 .............................................. 1

    1.2 编制依据 .............................................. 1

    1.3 适用范围 .............................................. 1

    1.4 应急预案体系 .......................................... 1

    1.5 工作原则 .............................................. 2

    1.6 事件分级 .............................................. 2

    2 基本情况 .............................................. 3

    2.1 企业概况 .............................................. 3

    2.2 企业环境风险源基本情况 ................................ 6

    2.3 企业周边环境及保护目标 ................................ 8

    3 环境风险源与环境风险评价 ............................. 10

    3.1 风险源识别 ........................................... 10

    3.2 风险防范措施 ......................................... 14

    3.3 环境风险评价结果 ..................................... 16

    4 组织机构组成、职责及分工 ............................. 17

    4.1 应急救援组织机构图 ................................... 17

    4.2 应急救援机构组成及职责 ............................... 17

    5 预防与预警 ........................................... 19

    5.1 环境风险源监控 ....................................... 19

    5.2 预警行动 ............................................. 24

    5.3 报警、通讯联络方式 ................................... 25

    6 信息报告与通报 ....................................... 26

    6.1 内部报告 ............................................. 26

    6.2 信息上报 ............................................. 26

    6.3 信息传递 ............................................. 26

    7 应急响应与措施 ....................................... 27

    7.1 分级响应机制 ......................................... 27

    7.2 应急措施 ............................................. 28

    7.3 应急监测 ............................................. 38

    7.4 应急终止 ............................................. 38

    7.5 应急终止后的行动 ..................................... 39

    8 后期处臵 ............................................. 40

    8.1 善后处臵 ............................................. 40

    8.2 保险 ................................................. 40

    9 应急培训和演练 ....................................... 41

    9.1 培训 ................................................. 41

    篇三:拆除安全技术方案

    目 录

    1 编制说明

    2 编制依据

    3 指导思想

    4 安全管理体系

    5 安全目标

    6 安全技术措施

    6.1 安全管理规定

    6.2 施工安全准备措施

    6.3 进入容器、设备安全措施

    6.4 临时用电安全措施

    6.5 防火、防爆、防毒安全措施

    6.6 高空作业安全措施

    6.7 吊装安全措施

    6.8 运输安全措施

    7 意外事故处理措施

    8 文明施工、环境保护措施

    9 安全管理人员配备

    10 主要安全器具配备

    1 编制说明

    大峪口矿肥启动项目是技改项目,由于各种原因已停产多年,,部分设备管道陈旧老化,不安全隐患较多,为保障安全生产,并提高生产的效益,需进行技术安全改造。

    1.1 改造范围:50万吨/年NPK、31万吨/年酸磺制酸工程,涉及的范围为与之配套的电力、热工、消防、机械设备、工艺管道、建筑、通信、结构、防腐等专业。

    1.2 鉴于本次改造工程的改造范围大、面广、线长以及涉及的专业多和技术要求高的特点,具体涉及到具体的专业,届时另行编制有关方案,故方案仅对安全工作作出原则的要求和安全措施进行阐述。

    1.3 由于本工程易燃易爆,且工程地理位置特殊,因此无论倒罐、清洗、化验,还是在检测、拆除过程中,都应严格遵守业主和我公司规章制度和国家的有关法规。

    1.4 由于本工程的施工全过程贯穿边生产边施工,因此要求及时地作好动火前油气、有毒气体、浓度的分析以及施工生产、装备及施工人员的防护设施,配备不满足要求时严禁施工。所有的设备按防爆(Ⅰ级)和防静电要求配置。

    2 编制依据

    2.1 大峪口矿肥结合工程启动项目《建安施工招标文件》。

    2.2 国家及有关行业安全标准规定。

    2.3 我公司编制的《安全手册》。

    2.4 《石油化工剧毒、可然介质管道工程施工及验收规范》SH3501-2001

    3 指导思想

    3.1建立安全管理体系,自觉接受业主及监理等安全部门的监督、指导。

    3.2 以防火、防爆、防中毒、防高空坠落为重点,在施工全过程中,加强全员安全管理工作。

    3.3 加强教育,严格管理,防微杜渐,杜绝违章。

    3.4 以人为本,预防为主,安全第一。

    4 安全管理体系

    4.1 建立以项目经理为首,施工经理、总工程师为副,并由安全责任工程师和专职安全检查员为成员,以全体施工人员为管理对象的安全管理体系,在施工过程中,使安全管理工作始终处于有效的运行状态。

    安全管理体系如下图所示:

    4.2 各级职责

    4.2.1 项目经理:负责制定项目安全工作指导思想、安全目标,组织项目安全管理体系的运行,确定项目安全管理体系运行中例行考核检查的岗位职责,建立有效的激励机制和约束机制,严明工作纪律,兑现奖惩,协调项目安全管理体系运行中发现的问题,并确保项目安全施工所需人、财、物的供应,对项目安全施工全面负责。

    4.2.2 总工程师:负责有关安全法规、标准的宣贯,组织职工安全培训,制定施工安全方案、措施,并监督检查,指导安全方案、措施的实施,同时负责与当地有关安全管理部门的业务联系,接受有关安全主管部门的监督指导。

    4.2.3 安全检查员:认真执行项目部有关安全规定,制止违章作业,纠正违规行为。

    4.2.4 项目经理每周应组织召开不少于一次的安全例会,核实安全措施的执行情况,并切实解决施工过程中出现的新的安全问题。

    4.2.5 项目队安全检查员每天应协助项目队长召开班前安全例会,强调安全纪律,克服麻痹思想,防微杜渐,杜绝违章。

    5 安全目标

    死亡事故为零

    重伤事故为零

    杜绝重大火灾事故

    杜绝爆炸事故

    杜绝中毒事故

    轻伤≤0.3‰,争创无事故工地

    6 安全技术措施

    6.1 安全管理规定

    6.1.1 装置拆除时,施工人员将经常接触易燃、易爆、有毒、有害介质,存在诸多不安全因素,是安全事故发生频率较高的作业区域。为加强安全生产管理,提高职工从事检修作业的安全意识,规范拆除工程的安全生产行为,避免重大安全事故的发生,确保职工生命安全和健康,确保厂区安全,特制定本规定,凡参加拆除、施工作业的人员,必须执行本规定。

    6.1.2 编制作业计划书。施工前,项目部工程技术人员必须编制作业计划书,作业计划书必须内容详细,责任明确,措施具体。

    6.1.3 按照生产厂的制度,办理施工任务书和安全作业许可证,并在施工区域四周挂设安全旗绳。

    6.1.4 安全教育。凡进入厂区的作业人员,必须对其进行安全教育。教材为:原化学工业部94年10月8日颁布的《化学工业区一部安全生产禁令》生产厂的各种安全制度,防火制度,公司职业安全卫生程序文件,项目部安全生产作业指导书。

    6.1.5 参加施工作业,必须指定一人负责安全监护。

    6.1.6 凡运行中的设备、带压或盛有物料的设备不能施工。项目负责人必须联系设备管道所属部门解除危险因素,如泄压、降温、排尽易燃或有毒有害物料并经化验、分析合格后方可进行作业。

    6.1.7 堵盲板,凡需要施工的设备,管道系统,应办理抽、堵盲板作业许可证,挂盲板标牌,并详细记录,用盲板与运行系统可靠隔离。

    6.1.8 施工负责人在施工前,要组织施工人员对施工机具进行准备和检查,做到机具齐全、安全可靠。技术人员要对检修人员进行书面和口头安全技术交底,在施工区域设置适宜的灭火器材。

    6.1.9 根据施工任务的特点,制定应急和响应预案。确定现场的急救人员,通讯报警、集合地点、应急器材、人员撤离等事项。(按公司职业安全卫生程序文件SP17-2001执行)。

    6.1.10 施工人员没有得到生产单位同意,禁止在生产区域任意拆卸。

    6.1.11 施工人员进入现场,必须遵守业主和公司的各种安全制度和安全操作规程,必须按规定着装,戴安全帽。高处作业必须系安全带,并按规定悬挂安全网。

    6.1.12 凡在施工中需要办理各类许可证的作业,必须在手续完备后方可进行施工。

    (如作业许可证、动土证、断路证、动火证、进罐证、抽堵盲板证、高处作业证、用水证、用电证、用证(汽)证以及业主规定的其他必须办理的安全许可证)。

    6.1.13 施工必须按方案或许可证指定的范围、方法、步骤进行,不得超越、更改或遗漏。

    6.1.14 进入容器设备内作业,必须选备适用的防毒面具,氧气呼吸器等特殊防护器具,制定可靠的救援措施,并指定专人监护。

    6.1.15 所有电动工机具必须保证接线正确,保护接零或接地良好。手持电动工具和移动电器用具必须绝缘良好,配有漏电保护器。

    6.1.16 拆除必须按照经业主批准的方案进行,按自上而下,先外后内的顺序进行。禁止数层同时拆除,不稳固的部件必须先加固后再拆除,未拆除的部件应保持稳定。不许用挖、切、推倒的方法拆除,拆除物件不准向下抛掷,要采用吊运和顺槽溜放的方法,并及时清理现场。

    6.1.17 所有人员不准在罐内地坑、地槽、地沟内休息。发现有毒有害气体应采用防护措施,并查明原因及时清除。

    6.1.18 在潮湿场合在金属容器、管道施工时,必须使用12伏以下的安全灯。必须用双卷变压器,不允许用自藕式调压器。

    6.1.19 严禁利用生产装置的金属结构框架、管道、设备等作为电焊机的二次线,严禁利用生产装置的结构框架、管道、设备、架空电柱作锚点或栓拉绳,挂手拉葫芦、滑车。

    6.1.20 严禁自主启动装置区原有的阀门、闸刀、开关、盲板、电机等各种生产设备。如施工需要须经业主方批准,而且由业主方安排人员启动各种生产设备。

    6.1.21 施工班组坚持班前安全讲评,施工队坚持周一安全例会;安全管理人员坚持每日巡回检查,发现问题,及时处理,及时汇报;项目部除月检外,要根据施工特点,不定期地抽检,并根据气候特点,对防火、防尘、防毒、防高空坠落等进行预防性检查。

    6.1.22 有下列行为之一者,视其情节轻重罚款50元-1000元,情节严重者要清理出现场。

    A、不按规定办理各种施工、动火、破土等手续,或有手续无措施,以及虽有措施但与现场不符者;

    B、违章指挥,违章作业,不执行安全措施者;

    C、进入现场不按规定穿工作服、戴安全帽;高处作业不系安全带、高处作业、多

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